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    不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)緩慢 房地產(chǎn)稅短期難落地
    發(fā)布時(shí)間:2019-03-21 15:15:04 點(diǎn)擊次數:1914

    十二屆全國人大常委會(huì )立法規劃近日向社會(huì )公布,包括房地產(chǎn)稅法在內的34項立法任務(wù)亮相其中,這意味著(zhù),備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規劃,一度從公眾視野淡出的房地產(chǎn)稅再度成為熱門(mén)話(huà)題。


    何為房地產(chǎn)稅


    除了房地產(chǎn)稅法,一并被補充進(jìn)第十二屆全國人大常委會(huì )立法規劃的還有環(huán)境保護稅法、增值稅法、資源稅法、關(guān)稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等六大稅法,向外界釋放出稅收法定進(jìn)程提速的重要信號。


    房地產(chǎn)稅的立法工作正按計劃穩步推進(jìn)。在此之前,中國于2011年在上海和重慶兩地率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅,十八屆三中全會(huì )將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設,提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。


    專(zhuān)家表示,落實(shí)稅收法定原則之下,房地產(chǎn)稅遲早是要開(kāi)征的。改革進(jìn)程可以推遲,但立法進(jìn)程不能拖延,立法后并不意味著(zhù)就會(huì )在全國馬上開(kāi)征,但開(kāi)征前必須做好立法準備。據悉,目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預工委牽頭抓緊起草,財政部配合立法。


    不同于房產(chǎn)稅,房地產(chǎn)稅指的是有關(guān)房產(chǎn)的所有稅種的總稱(chēng)。從概念上來(lái)看,房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此,當前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時(shí),從措辭上也就意味著(zhù)這將是一個(gè)綜合性改革。


    構建樓市長(cháng)效調控機制


    這在一定程度上說(shuō)明,房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來(lái)房產(chǎn)稅的征收名正言順,有可能對房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節進(jìn)行稅費的調整,推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控向經(jīng)濟手段、市場(chǎng)手段轉變。


    目前,中國對住宅物業(yè)征收的稅賦主要集中于交易環(huán)節,且稅賦相當重,大概占到成交總價(jià)的10%左右。但交易環(huán)節的重稅并不具有可持續性:當市場(chǎng)火爆住宅交易活躍時(shí),政府稅收就高;而反之市場(chǎng)低迷交易冷清時(shí)稅收就會(huì )降低。將征稅從交易環(huán)節轉向保有環(huán)節將有助于政府獲得持續穩定的稅收,減少政府對土地財政的依賴(lài)。


    不過(guò),仲量聯(lián)行分析認為,征收房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單理解為增加了稅賦。房地產(chǎn)稅的目的是對現行稅收制度進(jìn)行改革,增加保有環(huán)節的稅賦,降低交易環(huán)節的稅賦。未來(lái)中國的房地產(chǎn)稅體系有望向一些發(fā)達國家看齊——交易稅低,保有稅高,這將有效抑制投機行為。


    同時(shí),房地產(chǎn)稅將鼓勵那些投資者出租所擁有的房產(chǎn)以獲取租金收入,這也將推動(dòng)全社會(huì )資源的更有效利用。除此之外,房地產(chǎn)稅立法或將成為政府未來(lái)解決土地出讓金制度和土地使用年限問(wèn)題的基石。


    至于征收房地產(chǎn)稅對于房?jì)r(jià)和租金的實(shí)際影響,仲量聯(lián)行認為,很難簡(jiǎn)單地斷定價(jià)格會(huì )漲還是跌,最終還是要取決于當時(shí)的市場(chǎng)處于買(mǎi)方還是賣(mài)方市場(chǎng),定價(jià)權在買(mǎi)方還是賣(mài)方手上,不排除不同市場(chǎng)的價(jià)格走向可能會(huì )出現較大分歧。但可以肯定的是,市場(chǎng)將因此更趨成熟健康。


    何時(shí)及如何起征仍是難點(diǎn)


    隨著(zhù)有關(guān)房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅立法的走向被再次推上風(fēng)口浪尖,民間新的焦慮也再次傳出。


    “何時(shí)會(huì )是房地產(chǎn)稅大規模推進(jìn)的最佳時(shí)機?如果房地產(chǎn)稅全面實(shí)施將會(huì )對樓市起到哪些作用?”近日,名下已經(jīng)擁有一套以上房產(chǎn)或者準備購入第二套以上房產(chǎn)的人,不得不開(kāi)始關(guān)心這些問(wèn)題。


    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,短期房地產(chǎn)稅即使立法,也不代表快速落地。從過(guò)去一年不動(dòng)產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看,執行力度低于市場(chǎng)預期,而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下,房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。


    同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為,建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度、房地產(chǎn)稅立法的完成等作為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎條件,從官方公布的推進(jìn)口徑來(lái)看,上述兩項工作大約會(huì )在2018-2020年完成,但鑒于工作難度、利益博弈等前車(chē)之鑒,上述兩項工作有可能會(huì )因為這些原因而延后2-3年,這也就意味著(zhù),房地產(chǎn)稅正式大規模推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年或之后的兩三年時(shí)間里。


    即便是房地產(chǎn)稅大規模推進(jìn)之際,對房?jì)r(jià)的影響也有限。愛(ài)建證券認為,從國內外經(jīng)驗看,即使正式開(kāi)征房地產(chǎn)稅,也會(huì )給合理居住需求以稅收減免,而房地產(chǎn)稅的稅率不會(huì )過(guò)高。從目前的信息來(lái)看,房地產(chǎn)稅作為地方稅種,地方將有權根據各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀在區間范圍內自行確定稅率。


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